Прецедентный случай в практике сделок по недвижимости или, как налоговая служба оштрафовала продавца квартиры на несколько миллионов рублей

Женщина продала собственную квартиру за 6 млн. рублей, а через год получила уведомление из ФНС о том, что она нарушила валютное законодательство (статья 15.25 КоАП РФ), за что должна понести административную ответственность в виде штрафа в размере 4, 5 млн. рублей.

Сделка купли-продажи проводилась в сопровождении риэлтора, нотариус занимался оформлением и государственной регистрацией. Процесс проходил по обычному алгоритму. Тысячи подобных сделок совершаются ежедневно. В итоге продавец получил свои деньги, покупатель – квартиру, а спустя время «среди ясного неба грянул гром». Что послужило причиной таких последствий – халатность или некомпетентность специалистов недвижимости и права?

Оказывается, нарушение законодательства заключалось в том, что квартиру приобрел валютный (он же, налоговый) нерезидент РФ. Кто это? Человек, который преимущественную часть года проживает вне России. Такой статус может быть, как у приезжего китайца, так и у москвича, предпочитающего отдых на морях более 183-х дней в году. Интересно, что иностранец, проживший на территории России 184 дня, считается резидентом РФ, даже являясь при этом гражданином своего государства. Россиянин же, который долго путешествовал и вынужден был задержаться, к примеру, на Бали из-за нелетной погоды на 184 дня, автоматически приобретает статус нерезидента. Купля-продажа недвижимости отличается своими нюансами, если одной из сторон сделки выступает нерезидент.

Расчеты при совершении сделок по продаже недвижимости с нерезидентами России проводятся только в безналичной форме. Штраф за незаконную валютную операцию огромный - приближается или равнозначный стоимости проданной недвижимости (75-100%). В выше описанном случае предел наказания был назначен минимальный – 4, 5 млн. рублей. К слову, штраф был бы все равно, если бы нерезидентом являлся не покупатель, а продавец. Правовая норма также одинаково распространяется, как на сделки с квартирами, так и на продажу другой имущественной недвижимости, в частности, дачного участка, автомобиля и даже мобильного телефона.

Шокированный продавец собирается искать правду в суде. Однако вряд ли ему удастся уменьшить размер штрафа. Практика показывает, что судьи в подобных случаях чаще стоят на стороне налоговиков. Как могла получиться такая ситуация? Одно дело, если обычному человеку неизвестно об этой норме. Но куда смотрели риэлтор и нотариус в процессе сделки, или думали только о комиссионных? Честно признаваться в этом «помощники», естественно, не стали. Один заявил, что искал только покупателей, а правовые аспекты сделки его не касались, тем более что она проводилась нотариально. Другой же сказал, что занимался регистрацией перехода прав, а форму расчета стороны выбирали сами и он никак не мог повлиять на этот выбор.

Из чего следует вывод: платная услуга «сопровождение сделки» не всегда обещает юридическую гарантию. Надеяться нужно только на свою внимательность и знания. А это значит, что в список всех пробивок при купле-продаже квартиры следует еще добавить проверку загранпаспорта у продавца/покупателя и собственноручно проверять даты въезда/выезда, чтобы понять кто перед вами – резидент или нерезидент.

20.01.2021