Что особенного в продаже приватизированной квартиры?

Алгоритм продажи приватизированного жилья стандартный: встречаемся с покупателем, подготавливаем документацию, составляем договор, заключаем сделку, получаем вырученные средства. Вместе с тем, в предшествии такого мероприятия владелец должен ознакомиться с несколькими важными нюансами, позволяющими без проблем реализовать такую недвижимость.

Юридическая чистота

Продавец обязан обеспечить покупателя достоверной информацией об исключении юридического обременения на квартиру. То есть, передать доказательство отсутствия причин, которые могут привести к потере прав на покупку. Чтобы не оказалось, что реализуемая квартира находится под залогом или арестом, либо в ней зарегистрированы люди, которых невозможно выписать. Владелец должен предоставить документацию о собственниках и жильцах. Юридическую чистоту жилой недвижимости подтверждают выписки из домовой книги и ЕГРН, по которым видно, кто непосредственно владеет имуществом и сколько числится людей в квартире.

Доли

При наличии единственного собственника проблем, как с продажей, так и с покупкой не будет. Но вот если квартира поделена на доли, то в данном случае учитывается желание каждого собственника. Доли могут продаваться как по отдельности, так и вместе. Все сделки, касающиеся долевой недвижимости, в обязательном порядке оформляются у нотариуса.

Закон не позволяет собственнику сразу продать долю. Изначально он обязан предложить другим совладельцам выкупить у него его часть. Предложение делается в письменном формате с указанием цены. При этом стоимость не должна превышать рыночную. Через 30 дней совладельцы либо выкупают долю, либо предоставляют отказ, оформленный нотариально. Только после этого долевую собственность реализуют сторонним покупателям, четко обозначив ее в договоре.

Отказ от приватизации

Важен еще один нюанс. При отказе от приватизации одного из жильцов за ним сохраняется пожизненное право на прописку. При покупке скрыть этот факт не получиться, а приобретать жилье с соседом, которого никогда не выселишь, никто не захочет.

В некоторых случаях отказ от приватизации одного из жильцов выгоден для семьи. К примеру, в квартире проживают супруги и двое совершеннолетних детей. Если три жильца откажутся от приватизации в пользу отца, то право собственности на всю жилплощадь получит глава семьи. Такой вариант позволяет сэкономить на нотариальной пошлине (в случае четырех собственников нотариусу платят все четыре пошлины). В дальнейшем у отказников сохраняется право на бесплатную приватизацию. Если сыну-отказнику, который стал военным, дадут служебную квартиру, то в будущем он сможет ее приватизировать.

До официальной продажи, отказавшиеся от приватизации граждане, добровольно выписываются из квартиры, прописываются в другом месте и теряют право пользования предыдущим жильем. Выдержки из домовой книги является тому подтверждением. При продаже потребуется предоставить копии всех отказов, нотариально оформленных заранее.

Несовершеннолетние

На несовершеннолетних жильцов (до 18-ти лет) для продажи потребуется получить «добро» в службе попечительства. Свое согласие органы могут дать только после доказательства, что с отчуждением недвижимости не нарушаются права несовершеннолетнего и не ухудшаются условия его проживания.

О налоге

13-процентный НДФЛ с продажи приватизированной жилой недвижимости платят в том случае, если владели ею менее трех лет с момента официальной регистрации после получения в собственность.

Налогообложение определяется из общей разницы между фактическим доходом и имущественным вычетом в 1 млн. рублей. Для квартиры, поделенной на доли, он применим ко всем договорам в отдельности. Если стоимость каждой доли 1,5 млн. рублей, то налог на нее равен 65 тыс. рублей = (1 500 000 – 1 000 000) х 13%. Общая сумма на четверых совладельцев составит 260 тыс. рублей.

При владении приватизированным жильем более 3-х лет продать его можно без уплаты имущественного налога. Стоимость сделки при этом никак не влияет.

27.08.2023